松本俊介 松本土地家屋調査士事務所

不動産の表示に関する登記は、所在・地番・地目・地積が登記されているだけであり、土地の位置、境界が明確にされていません（公図）。ですので法１４条地図により区画、地番を明確にすることが最適な方法ですが、まだそこまで完全に整備されていないのが状況です。
現在の登記制度の欠陥部分と言えますが、権利の登記（所有者の情報等）はなされていて土地の所在はわかってても、その所有者さえ境界が明らかでないものがほとんどです。
また時として自分の土地がどこにあるのか（所在不明）さえわからない事もあります。
今の現状は土地が不明なところに権利は保全されることから、境界紛争の原因が生じると言えるでしょう。

公図とは？

土地に対する税金（地租）のための課税台帳であった土地台帳（明治２２年に土地台帳規則制定）の旧土地台帳附属地図のことであり、明治時代の地租改正当時から作成されてきたもので、
その後不動産登記法の改正（昭和３５年）までの間、耕地整理、土地改良、土地区画整理等による成果品や、国土調査による地籍図も旧土地台帳附属地図として登記所に備えつけられ、これらを含めた旧土地台帳附属地図のことを一般に公図と称しています。

法１４条地図とは？

現在、不動産登記法により不動産（土地・建物等）については登記制度がとられ、登記簿には不動産の現況が正確に表示され、権利関係を公示しています。
その土地登記簿のほかに登記所（法務局）に地図を備えること（不動産登記法第１４条）、地図は一筆又は数筆ごとに作成し、各筆の区画及び地番を明らかにするものであること（不動産登記法第１４条第２項）を規定しています。
これが「法１４条地図」といわれるものです。

公図と法１４条地図の違い

精度的には、公図は各筆の長さ及び区画を明確に表示するものは無く、法１４条地図は各筆の長さ及び位置ならびに区画を明確に表示されているものと言えます。

不動産登記法では公図のかわりに新たに法１４条地図を備えつけることとしていますが、実際は登記所の予算・人員等の関係で、法１４条地図の作製はほとんど進んでいない状況で、公図は、法１４条地図が作成されるまでの間、暫定的に「法１４条地図に準ずる図面」ととして、現在も登記所に備えつけられ、従来通りの取り扱いをされています。

１　土地の各筆ごとの境界を明示した所有者の実測図を作製し、関係土地所有者と立会い・確認後、確認印を押印し、各所有者が所持すること。但しその実測図は土地家屋調査士の記名押印のある正規な図面であることを要し、かつ現地復元性（基準点となるべき不動性のあるコンクリート擁壁の角、マンホール等からの筆界点の位置を明らかにする）を持たせ、且つ各筆の界点間の距離等が明記されている図面であることが必要です。

２　上記の実測図に即応した各筆界点の位置を現地上に正確に不動性の境界標等（コンクリート製杭）により明示すること。できれば筆界点にとどまらず、筆界線も不動性の堅個なコンクリート製のも等で明示することが望ましいです。

３　自宅以外の土地はなかなか管理が行き届かないので、できるだけ常日頃看視するよう心がけるとともに、隣地居住者等に管理を依頼することが肝要です。

４　境界標識等が天災、人災等により、滅失または毀損あるいは移動したりした場合には、直ちに隣地所有者と確認の上、元の状態に復元することです。

５　土地を売買する場合は、前記　１の実測図を新所有者に権利証といっしょに渡すことである。この場合、旧所有者の記名押印欄の隣に新所有者が記名押印するものとし、隣接関係所有者にはこの実測図を複写して送付等により、所有者が変わった旨を明らかにすると万全です。

公法上の境界の解決法

（１）境界鑑定（土地家屋調査士等）の専門家に依頼
境界紛争の原因が不法占有などの悪質なものでなく、境界標などの境界が明認できるものは当初から無く単に境界不明という場合であれば、土地家屋調査士の専門家に依頼して適正な境界線を査定して貰いましょう。

（２）筆界特定制度を利用して解決
平成１７年４月６日、国会において、不動産登記法等の一部改正する法律が成立し、同年１３日公布された制度です。
この制度は、平成１８年１月２０日スタートし、法務局の筆界特定登記官が、土地の所有権の登記名義人等の申請により、申請人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、筆界の現地における位置を特定する制度です。
この申請の代理人として土地家屋調査士が行う事が出来ます。

（3）筆界確定訴訟（境界確定訴訟）による解決
「筆界確定訴訟」は公法上の境界（地番を付された一筆の土地とこれに隣接する他の地番を付された一筆の地番とを区画する線）が、不分明な場合に、これを解決するたの訴訟です。
公法上の境界は、私人である紛争当事者の意思によって左右できない性質を持ち、私人間の権利をめぐる紛争を解決するための民事訴訟手続は適用されません。
すなわち、裁判所は、当事者が主張する境界線に拘束されず、証拠上、客観的な境界の発見ができなくても、必ず境界を確定しなけらばなりません。
また、所有権の範囲についての和解は有効ですが、この境界（公法上の境界）を裁判上の和解として、この合意により境界が移動することはありません。
そこで、境界紛争の場合、そこの本来の境界（筆界）と所有権の範囲の境界の２つが混在することになりますので、注意しなればなりません。

所有権界の争い解決

（１）話し合いによる解決
所有権の範囲に関する争いは、お互いの話し合いによって誤解や無理解が解消され円満に争いが解決することが最も望ましいですが、話し合う余地が無くなり、第三者による仲介もできない状態に至った場合には、民事の調停制度を利用すべきでしょう。

（２）民事の調停制度による解決
簡易裁判所に土地所有権の範囲の確認を求めるための調停申し立てする制度です。
この制度は裁判と違って、必ずしも代理人の選任は不要であり、費用もごく小額（係争地の固定資産税の評価額に対応した一定割合いによる金額を収入印紙で納付）で済み、裁判と違って長期化することはありません。
なお、公法上の境界については、私人間で筆界を処分することは出来ませんから調停に基づいて筆界を確定することはできません。

（３）ADR法による解決（裁判外の紛争解決手続き）
裁判所が行う民事調停とは異なり、土地家屋調査士会が実施する境界不明に起因する紛争解決機関（境界問題相談（解決）センター）を利用します。
この機関は境界の専門家である土地家屋調査士の知識経験と、法律の専門家である弁護士の知識を活用し、境界紛争を迅速、簡易に解決するものです。
現在、千葉県土地家屋調査士会、愛知土地家屋調査士会、大阪土地家屋調査士会、東京土地家屋調査士会、福岡土地家屋調査士会、仙台土地家屋調査士会など平成18年10月現在、15の調査士会が開設しています。

（４）民事訴訟（所有権確認訴訟）による解決
私法上の境界（自己の所有権の範囲を画する線）をはっきりさせる訴訟です。
通常一般の民事訴訟です。裁判所は原告の主張する境界が証拠によって認められるか否かだけ判断し、それ以上は判断しません。
ですから、所有権確認訴訟を提起するなら、自分が主張する境界線が証拠によって裏付けられているか否かを十分に判断した上、訴訟提起しなければ目的を達成できない場合があります。

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