松本俊介 松本土地家屋調査士事務所

土地を分割することを分筆登記と呼びます。土地分筆登記を申請するには分筆前の土地全体を測り、お隣の土地所有者様と境界線の確認をし、境界がはっきりした後に登記申請をすることとなります。

土地分筆登記　【費用：境界確定測量費＋80,000円（税込）〜】

・土地の一部を分譲したい。
・相続による遺産分割で土地を分けたい。
・宅地部分と農地部分を分割して、農地部分の税金を安くしたい。
・建物新築に伴い、接道部分の幅員を確保するため、一部の土地を市町村等に寄付する。
・共有不動産を分割して、それぞれ単独名義にする。

・登記申請委任状（こちらで作成いたします。）
・隣地土地所有者と土地境界を確認したことを証する書面（境界確認書又は筆界確認書）
・市町村と官民境界について確認したことを証する書面（道路境界確定証明書など） などの書類が必要です。

分筆後の土地１筆につき1,000円となり、分筆前１筆の土地を４筆に分筆する場合は4,000円が課せられます。

土地を測り直して、大幅な誤差があった場合に、正しい測量図を再度提出することを地積更正登記と呼びます。
その図面を法務局へ提出する以前に、既に法務局に地積測量図が備えられている場合は、その昔の図面を否定することになりますので、新しい図面を提出すべき理由を土地家屋調査士から法務局へ報告します。

土地地積更正登記を申請するには土地全体を測り、お隣の土地所有者様と境界線の確認をし、境界がはっきりした後に登記申請をすることとなります。

土地地積更正登記　【費用：境界確定測量費＋60,000円（税込）〜】

公簿面積と実測面積が異なる場合にすべき登記です。
土地区画整理や大型分譲などが行われていない古くからの土地などでは、登記された地積と実測面積が異なることがしばしばあります。
分筆登記をする際に、登記簿上の地積と分筆前の土地の実測面積が許容誤差を超えている場合は分筆登記と併せて、地積更正登記もすることとされています。

この登記をする事により、管轄法務局に地積測量図が半永久的に保存され、広く一般に公開されるため、第三者にも自己の土地の範囲を主張できます。
ただ、現在の公簿面積より増えてしまう場合は、固定資産税も増税されることがあるので、事前に確認したほうが良いでしょう。

・登記申請委任状（こちらで作成いたします。）
・隣地土地所有者と土地境界を確認したことを証する書面（筆界確認書）
・市町村と官民境界について確認したことを証する書面（道路境界確定証明書など） などの書類が必要です。

土地の利用状況を変更したときに申請する登記の事で、地目変更登記は現状の利用状況を重視します。
そのため登記簿上『山林』であって現地が更地であっても、客観的に観察して『宅地』や『雑種地』など他の地目に変更されたと認められない場合は登記できません。

土地地目変更登記　【費用：農地以外　40,000円（税込）〜】

農地から他の土地へ変更する場合は農業委員会の許可が必要になるため、行政書士、土地家屋調査士に相談しましょう。

・登記申請委任状（こちらで作成いたします。）
・登記簿上の地目が農地（田や畑）の場合、農地転用許可書　などの書類が必要です。

地目が変更した日から１ヶ月以内に申請しなくてはならないことに注意しましょう。

複数の土地を一つに合併することを合筆登記と呼びます。

土地合筆登記　【費用：40,000円（税込）〜】

・自分の土地の登記簿謄本を取得するときに、筆数が多い為、毎回多額の登記印紙を支払っている。
・接続する２筆以上の土地を所有していて、土地の管理上わかりづらくなっている。
上記のような場合など合筆登記を申請してください。
ただし、法定制限があり合筆できない場合もあるため土地家屋調査士に相談すると良いでしょう。

・登記申請委任状（こちらで作成いたします。）
・登記名義人の方の印鑑証明書（発行日から３ヶ月以内のもの）
・土地の登記済証（権利証）又は登記識別情報　などの書類が必要です。

合筆登記の合併制限（法４１条など）

1.相互に接続しない土地の合筆の登記はすることが出来ない。
2.土地の名義が異なる土地の合筆（土地の持分が異なる場合もダメです。）
3.抵当権など所有権の登記以外の権利に関する登記がされている土地の合筆登記は原則認められません
（例外もあります）。

土地の登記簿が存在しない土地を新しく登記簿に記録することを土地表題（表示）登記と呼びます。
土地表題登記を申請するには登記すべき土地（地番の無い土地）全体を測り、お隣の土地所有者様と境界線の確認をした後に登記申請をすることとなります。

土地表題登記　【費用：境界確定測量費＋100,000円（税込）〜】

自分の土地に新しく家を建てようとしたら敷地の一部が農道として国の所有となっていた場合、公道の廃止と払い下げの手続きが必要です。
その後土地表題登記を申請して新しい土地の登記簿を作成し、所有権の登記をしましょう。
そのほかにも
・公有水面が人工的に埋め立てられ土地が新たに生じたとき
・常時河川の流水下にあった土地が、河川改修により流水下の土地でなくなった場合
などが例に挙げられます。

・登記申請委任状（こちらで作成します。）
・名義人となる方の住民票
・名義人となる方の所有権を証明する書類（払い下げ証明書等）　などの書類が必要です。

申請期間は所有権の取得の日から１ヶ月以内としています。

建物を新築したとき、以前から建物は存在したが登記をしていなかったときに登記所（法務局）に申請する登記です。

建物表示（表題）登記　【費用　新築一戸建：78,000円（税込）〜】

法務局に新しい登記簿が作成され保存されます。
その新しい登記簿には建物の所在、家屋番号、種類（建物の利用用途のこと。居宅や事務所など。）、構造（例：木造かわらぶき２階建など）、床面積などが記録されます。

所有権保存登記や抵当権設定登記等をする前提となる登記です。
建物表示登記は報告的登記と呼ばれ、建物の所有者に申請義務があり、申請を怠ったときは、１０万円以下の過料に処すると規定されています。

※　新築建物に比べ、未登記建物の申請のほうが、測量作業が増え、所有権証明書類が集めにくいことがあるので、費用が多少加算されます。

建物の所有権を取得したときから１ヶ月以内に申請する必要があります。

既に登記された建物の状態に変更があったときに申請する登記です。
増築費用を銀行から借りる場合に必要になることがあります。

建物の増築等の変更の登記　【費用：78,000円（税込）〜】

建物を増築したり、一部取り壊したり、屋根を葺き替えた等、すでに登記された建物の状態に変更があったときに申請する登記です。登記申請書の記載がやや複雑なケースがありますので土地家屋調査士に相談しましょう。また、本登記は変更があったときから１ヶ月以内に申請する義務がありますので注意しましょう。

・登記申請委任状（こちらで作成いたします。）
・建物の建築確認済証及び検査済証
・取り壊し業者様の取壊し証明書
・工事施工業者様の工事完了引渡証明書
・増築（取壊し）工事施工業者様の資格証明書、印鑑証明書　などの書類が必要です。

建物に変更があったときから１ヶ月の間に申請をします。

既に登記された建物が取壊し、焼失などにより登記法上の建物としての要件を満たさなくなった場合に申請いたします。

建物滅失登記　【費用：40,000円（税込）〜】

滅失の日から１ヶ月以内の申請義務がありますので注意しましょう。
固定資産税は１月１日時点で固定資産税課税台帳に登録されている内容を元に課税されます。現存しない建物に対して請求される事もありますので、建物滅失登記忘れの無いよう気をつけてください。

・登記申請委任状（こちらで作成いたします。）
・取り壊し業者様の取壊し証明書
・取壊し工事施工業者様の資格証明書、印鑑証明書　などの書類が必要です。

現在は登記上ひとつの建物として登記しているものを、分割して権利関係を分けたり、逆に登記上複数ある建物をひとつにしたい場合などの際に申請いたします。

建物分割（区分）登記　【費用：78,000円（税込）〜】

床面積の算出方法や登記申請書の記載が難しいことがあり、またどんな建物でも分割できるものではないため土地家屋調査士に相談されたほうがよいでしょう。

・登記申請委任状（こちらで作成します）が必要です。

建物合併登記　【費用：78,000円（税込）〜】

・登記申請委任状（こちらで作成します。実印押印）
・建物の登記済証（権利証と呼ばれるもの）
・登記名義人の印鑑証明書（作成後３ヶ月以内）　などの書類が必要です。

建物合併登記の制限

1.所有権の名義が異なる建物の合併登記（共有持分が異なる建物も合併不可です。）
2.所有権の登記以外の権利に関する登記がなされている建物の合併登記は原則できません。（と言う事は例外もあります。）
3.附属合併（複数の普通建物（分譲マンションではない）を合併する）の場合、主たる建物（母屋、事務所など）と従たる建物（離れ、物置、工場など）の関係がない建物同士の合併登記は出来ません。

※建物合併制限についてはかなり噛み砕いて説明しているため、詳しい内容はお電話又はお問い合わせフォームにて受け付けております。

建物に関する登記の代表である建物表題（表示）登記を例に業務の流れをご説明いたします。

法務局資料調査	法務局にて、登記事項証明書、登記事項要約書、公図、地積測量図、住宅地図などを調査します。 また、申請予定の土地に登記された建物がないかも調べます。（建物が現存しないのに登記簿だけ残っていることがあるため）
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計画図作成	お客様や現場事務所、設計事務所にてお預かりした図面を基に、計画図を作成します。
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現地調査	２で作成した計画図を参考にしながら、現地測量、調査いたします。登記の参考資料として登記官に提出するために、建物外部、内部の写真を撮影させていただくことがあります。
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登記必要書類預かり	登記に必要な書類をお預かりさせていただきます。 例えば、建築確認通知書や検査済証、工事施工者の引渡証明書などです。
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登記書類作成及び申請	登記申請書、建物図面、不動産調査報告書など当事務所で作成した書類と、お預かりした書類をセットして、登記申請をいたします。
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法務局資料調査	法務局にて、登記事項証明書、登記事項要約書、公図、地積測量図、住宅地図などを調査します。 また、申請予定の土地に登記された建物がないかも調べます。（建物が現存しないのに登記簿だけ残っていることがあるため）
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登記完了書類受領及び成果納品	登記完了書類（登記済証又は登記完了証、登記簿謄本など）とお預かりした書類をお届けいたします。

土地の境界をはっきりさせたい場合や、土地地積更正登記や分筆登記をする場合には申請をする前提として境界確定測量が必要となります。

土地境界確定測量　【費用：300,000円〜（税込）】

分筆登記を行う時など、境界をはっきりさせる必要がある場合に境界確定測量を行って境界確定図を作成することになります。境界確定図を作成する主なケースとしては次のようなものがあります。

・隣との境界をはっきりさせたい
・境界標が設置されていないので設置したい
・土地の正しい面積を知りたい
・登記簿の面積が実際と違うので直したい
・公図（地図）の形が違うので直したい

境界確定図（きょうかいかくていず）とは、一言で言えば、正しい境界が記載された図面のことです。また、土地の境界をはっきりさせるための測量のことを「境界確定測量」といいます。

依頼地及び周辺の境界標や道路、工作物を測量いたします。現状の土地の広さを確認したい場合などにご活用下さい。

現況測量（境界立会無し）　【費用：60,000円〜（税込）】

依頼地及び隣接地に存在する境界標や工作物（建物やブロック塀、電柱や道路等）を測量して、現況の面積を求めたり、平面図を作成します。
境界確定測量と異なり、隣接土地所有者や市町村等との立会いは不要なので期間も短く費用も安価でご提供できます。建築計画や宅地造成計画等にご利用下さい。

高低測量といい、依頼地及び隣接地の高低差を測量します。

高低（水準）測量　【現況測量費＋20,000円（税込）〜】

依頼地及び隣接地の高低差を測量します。地盤高、電柱の高さ、建物の頂点の高さ等も測量できます。
高低測量だけの依頼ということは考えにくいので、現況測量と併せて計算されます。

・起伏の大きな地形で高低差を測定して建築計画を立てたい
・土砂の切土、盛土の計算またはアスファルトを敷くための計算をしたい
などの目的で測量します。

太陽を観測し、測量基準点からの真北角を算出する事を真北測量と言います。

真北測量　【費用：40,000円（税込）】

太陽を観測し、真北角を算出します。
快晴の日が続けば１〜２日で成果を納品できます。
但し、太陽が見えないと測量できないため、天候の良し悪しですぐに納品できない可能性があることをご了承ください。
また、真北測量のみということは考えにくいので現況測量と併せた費用となることをご了承下さい。

越境物調査と言われ、隣地所有者様と土地の境界線及び建物などの工作物の越境を確認します。境界・越境物の合意書面を各自１通ずつ保管し、後日の境界のトラブルを未然に防ぎましょう。

建物等の越境物調査　【費用：157,500〜367,500円（税込）】

土地の境界と工作物を測量して図面化し、隣接者立会のもと、合意事項を確認して「合意書」を作成します。
※敷地に対して雨樋など工作物がどれくらい越境しているかを決めなくてはならない為、境界確定測量（一部）と併せて作業することになります。

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